存量房貸整體進入“3時代”

　　對于本次存量房貸如何調(diào)降，調(diào)降多少，各大銀行都進行了詳細說明。以工商銀行為例，若購房者房貸為浮動利率定價、當(dāng)前利率高于LPR-30BP，房 貸 利 率 將 調(diào) 整 為LPR-30BP（北京、上海、深圳等地區(qū)二套房貸款除外）。10月25日實施利率批量調(diào)整將統(tǒng)一調(diào)整至LPR-30BP。符合條件的首套、二套及以上存量商業(yè)性個人住房貸款都可以進行批量調(diào)整。若購房者房貸利率等于或低于LPR-30BP，不在此次調(diào)整范圍內(nèi)。

　　如果貸款在北京/上海/深圳，并且不滿足“二套轉(zhuǎn)首套”條件，按照當(dāng)前二套房貸款政策下限，調(diào)整后利率值為：北京五環(huán)外LPR-25BP，北京五環(huán)內(nèi)LPR-5BP；上海自貿(mào)試驗區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)LPR-25BP，其他地區(qū)LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。

　　需要特別說明的是，本次調(diào)整不包括住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪、商住兩用房等商業(yè)用房的貸款。

　　此外對于用戶住房貸款目前是固定或基準利率定價的情況如何調(diào)整，銀行也給與解答，公告稱，對于當(dāng)前為固定/基準利率定價的貸款，購房者需要先主動申請轉(zhuǎn)成浮動利率，然后再進行存量利率調(diào)整。同樣是，10月25日實施利率批量調(diào)整將統(tǒng)一調(diào)整至LPR-30BP。

　　對于具體能省多少房貸，銀行也以案例進行說明，假設(shè)用戶小胡在廣州有一套住房，當(dāng)前房貸利率為LPR+55BP（貸款發(fā)放時首套房貸利率政策），即4.4%，調(diào)整后房貸利率為LPR-30BP，假設(shè)5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%，比調(diào)整前下降85BP，即0.85%。

　　以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，調(diào)整前每月還款約為5502元，調(diào)整后每月還款約為5033元，小胡每月可節(jié)省支出約469元，總共節(jié)省利息約14.06萬元。

　　四大行作為房貸的絕對主力，其中工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行目前均已明確表示，客戶（原則上）無需提交相關(guān)申請材料，銀行將于10月31日前統(tǒng)一批量進行調(diào)整；建設(shè)銀行尚未明確表示是否需要申請材料，但也表示將在10月31日前完成批量調(diào)整。

　　“已經(jīng)收到銀行調(diào)整存量房貸的短信了，對我來說肯定是利好，我是2020年買的房，剛好趕上房地產(chǎn)最火爆的時候，也是利率高峰，當(dāng)時簽的合同是LPR+60BP， 雖然LPR多次下調(diào)，但是我的房貸利率仍在4.45%，現(xiàn)在還了快4年，剩余期限還有26年，調(diào)整之后每個月每百萬能少還500多元，我總共貸了200多萬，26年算下來確實是一筆不小的數(shù)目。”廣州市民陳女士表示。

　　涉及人口或達1.5億

　　應(yīng)當(dāng)注意的是，銀行層面的統(tǒng)一批量調(diào)整僅涉及利率加減點，最終調(diào)整后的利率如何還取決于10月21日公布的LPR最新報價。因此，廣大金融消費者還應(yīng)關(guān)注合同中約定的重定價日。

　　工商銀行在相關(guān)熱點問答中對此也有提及。工商銀行表示，由于此次利率調(diào)整僅調(diào)整LPR加減點，并不調(diào)整貸款重定價日，并且不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發(fā)放日），貸款利率在批量調(diào)整時可能未重定價，貸款采用的5年期以上LPR值（定價基準）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調(diào)整后可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價后，參加此次批量調(diào)整的貸款利率將調(diào)整至同一水平。

　　央行在此前發(fā)布的公告中也明確，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度的同時，也可調(diào)整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。

　　存量房貸的下調(diào)，牽一發(fā)而動全身。中泰證券研究所所長戴志鋒認為，本輪存量房貸的調(diào)整，對個人而言，存量按揭利率的調(diào)整有助于減輕利息支出壓力、提振消費。據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)，本次存量按揭利率調(diào)降涉及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元左右。其次對銀行而言，雖然短期對息差、營收和稅前利潤有所影響，但是長期來看，有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長壓力；當(dāng)前居民還款壓力較大，存量房貸下調(diào)有助于穩(wěn)定銀行零售資產(chǎn)質(zhì)量。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進接受采訪時表示，存量房貸利率的下調(diào)會產(chǎn)生廣泛的影響，這不僅限于單一層面，而是多方面展開。對于購房者來說，這一舉措能夠顯著減輕經(jīng)濟負擔(dān)。較低的利率意味著每月需要償還的貸款金額減少，從而降低了購房者的經(jīng)濟壓力，促進消費。其次，存量房貸利率的下調(diào)還能有效地刺激房地產(chǎn)市場的活躍度。當(dāng)貸款成本降低時，也意味著購房的總成本在下降，潛在購房者的購房意愿會增強，從而進一步促進房地產(chǎn)市場的流動性和活躍度。